亲身探访江北新区几大有钱都买不到的神盘!(深度分析)

轻画刊2018-03-12 08:47:05

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南京青奥中心滨江公园

如今翻开地图,你一定会觉得南京是一座在长江边上的城市,滨江大道几十公里,河西的绿博园每到周末都能迎来大量的居民驻足江边,休闲娱乐。然而这些只不过是近几年的事情,在历史的长河里,过去的南京算不上是江城,城市的格局在相当长的一段时间内一直局限在城墙内,就连并不宽阔的秦淮河也仅仅在十多年前才逐渐跨越。

我们现在熟知的龙江,奥体中心,青奥中心,南京眼,江苏大剧院,国际博览中心、新城大厦等就是位于这片秦淮河以西的土地——河西。


南京奥体中心

然而如今高大上的河西,在十多年前可没少被人嫌弃。在老南京人眼里,出了城墙就是城外,河西就是个满是农田的大农村,而且地基不稳(南京河西地区是长江河漫滩类地质,地下土层结构复杂。所以,这一带高层建筑地基必须打桩打到基岩层,至少要打60米以上。),其他的比如安德门是火葬场(2015年已经搬迁),南站全是死人坟(有很多古墓),江北都不算南京了(出了城墙就是城外了何况江北还隔着长江)······在这样的老观念下,原本住在城墙内的老南京人一开始在河西买房的并不多,反而是大波大波的外地人在河西最便宜的时候安家落户了,那个时候河西在老南京人眼里不过是一块荒芜的刚需之地,没钱的人才会住过去,但如今已经是一片彻彻底底的富人区。


老城新城路网对比

 近年来南京汽车保有量的逐年递增,截至去年底南京已经拥有224万机动车,其中私家车172万辆。传统的主城面临着交通,排水,停车位,人口密度等巨大的压力,但受限于已经发展成熟的街区,未来更多只能是修修补补,在城建方面由于空间有限再加上限高等等限制,已经无法承载更多的城市功能,近年来越来越多的政府机构正在或者已经搬向了新城尤其是河西,而新建的市级功能型基础设施也基本上都安排在河西,比如儿童医院,青奥中心、江苏大剧院等等,南京市的人口结构,也在相应做出改变,人口逐渐从传统主城外迁。新城更加便利的交通,更为宽松舒适的环境,更多绿色的公共空间以及更加先进的基础设施将不断加快外迁的进程。

 

当然像河西这样的新城在南京还有其他地方,比如南部新城的核心南站片区,利好不断的江北新区,科教文化发达的仙林大学城等等。


将南京老城看作起点,我们会发现河西是南京主城跨越秦淮河向西南发展的结果,南站是向东南发展的结果,仙林是向东北发展的结果,而江北新区不仅仅是南京向西北发展的重要延伸,更是南京未来新的起点。

 

说到江北新区,最近发生了两件令全城都很关注的事情。第一件是江北隧道口正荣润锦城5月27日加推4#毛坯均价达到了2.53万元/㎡,6#精装均价达到了2.92万元/㎡,部分房源突破3万元/㎡,同时采用50万元验资获得摇号资格,最后按摇号的顺序选房;第二件事情是:相对位置可能更好的华润国际社区,5月30日销许批下来,只有破天荒2.2万元/㎡不到的均价,同时采用50万元认筹,摇号选房的方式,一时间朋友圈炸开了锅。

 

关于认筹方面我个人觉得华润的做法显然不够合理,本身这次的房源就有限,而意向客户非常多,显然华润并不能保证大家都能买到房,那为什么要采用50万元认筹的方式呢,交了认筹金却没有买到房的人,正常情况这50万至少要15天才能退还,这对如果没有买到华润而选择购买其他楼盘的购房者可能会造成不小的困扰(得到最新消息华润承诺3个工作日内退筹,财务估计要吐血)。而早开几天的正荣润锦城,显然做的更加合理。同样是50万,正荣采用的是验资,即有明确意向的买房者提供一张本人或者直系亲属内含50万元的储蓄卡,在售楼处查询余额即可,并不需要交纳任何额外的认筹费用,我在询问销售为什么采用此种形式的时候,销售坦言,此举一为筛选客户,减少不必要的排队或者摇号的数量,二为减少公司财务的压力,后期没买到的客户,认筹金是需要一一退还的,这对于没有资金压力的正荣来说,没有必要浪费人力增加这一步。

 

这两个楼盘其实一直被希望在江北置业的购房者反复比较。

江北中心片区总体规划图


江北中心片区轨道交通以及在建项目图

正荣润锦城位于相对成熟的总部大道组团,在纬三路和纬七路之间,紧靠着七里河风光带,与中心区一河之隔;中心区内只有两家楼盘,一个是不怎么有名的观山悦,另一个便是位于中心区中心的华润国际社区,从规划的地理位置上来说,华润的位置想象力十足,紧靠着江北未来最大的CBD,同时地下是据称比新街口大十倍的江北地下空间。这么好的位置不论是真正想自住还是作为投资佳品都是相当好的一种选择,这也是华润如此火爆的主要原因,区位优势明显。


不过从宜居的角度来说,华润国际社区存在一些问题。华润的住宅直接处于商业区之内,同时又靠近江北未来最大的地铁换乘枢纽,未来此处楼盘必定出租率偏高,未来居住人口相对复杂很多,且该楼盘没有做到人车分流,这些直接导致未来自住的居民舒适度相对不高。如同对岸的河西万达旁的万达西地,同样位于商业交通的核心地段但其二手房房价却相对低一些,如果看出租收益率,华润在未来绝对是最好出租的住宅小区,没有之一。

正荣在江北的两个楼盘,相对来说,位置未来不如华润,本身也没有什么商业的配套,基本上属于纯居住区。也许是首进南京的原因,正荣在很多细节上显得更加的用心一些,例如窗户工艺上,正荣用的是内部含有百叶窗的铝合金双层玻璃窗而且窗户面积非常的宽大,视野开阔,采光很好,而华润用的是普通的塑钢窗;正荣的户型普遍赠送面积较大,如88㎡赠送17㎡,105赠送25㎡,125赠送30㎡,135㎡赠送35㎡·····越是大户型赠送的面积越多,这也是为什么正荣的大户型价格反而比小户型更贵的原因,且样板间设置在在建的楼体中,面积大小更加的可信。

而华润的样板间不在实体中,且赠送面积少很多。北边赠送一部分面积的小书房(设备平台)在交付的时候开发商可能是不封闭的,需要买房者自己安装窗户,这显然做的不够人性化。

正荣不管是一期润江还是二期润锦都先在住宅区内完成了一小部分景观工程,买房者可以事先深入小区内部近距离的了解楼盘的很多细节,包括入户大厅的样式,内部景观效果,风格等,这显然让购房者心里更加有底,而这些在华润江北项目是没有的。只能参考河西的华润悦府,当然华润的品质应该也是可以保证的。

至于物业,华润的品质还是很不错的,正荣目前在南京还没有已经交付的项目,暂不评价。

在区位上,正荣所在的位置属于原浦口新城总部大道组团,现如今经过多年的发展,总部大道已经初具规模且地铁10号线已经通车将近两年,未来一两年随着几大综合体的陆续完工,以及该片区其他住宅小区的陆续交付入住,势必在人气、商业氛围等方面领先发展;而华润所在的中心区,由于还需要完成包括地下空间,完善路网等基础设施建设,预计要到2018年才会陆续开始土地的出让(只是预估)。虽然华润所在的区位未来的规划高度更高,但实现周期更长,在房价上未来一两年未必能跑赢正荣、雅居乐或者金地浅山艺境等楼盘。正荣、雅居乐所在的区位相对来说比较平衡,闹中取静是他们的一大区位优势。


(点击查看大图)








 

说完上面,我突然想到还有两个楼盘对我来说印象深刻。


长江隧道以西有一家楼盘位于江北体育公园旁边,环境是非常不错的,但5月中旬的一个周末和朋友去看房,正巧旁边的青奥体育公园举行某个级别的青少年运动会,现场大巴排了很长,还有交通管制,关键是体育场的喇叭声实在是觉得比较大,而西江月就在不远处,瞬时我们有些担心这个住宅区的周末可能不会太安静,本来认为靠近青奥体育公园的一大环境优势,反而有可能在未来的生活中造成一定的困扰。

在看了样板间之后我们表示比较失望,虽然是90㎡的三房,但三个房间均比较小,空间感觉比较局促,这个在我们后来看过白马澜山之后更加觉得户型设计上没有很用心,但是西江月整体的居住环境还是非常理想的,紧邻绿水湾湿地公园,未来休闲散步都十分的方便。

白马澜山的位置不同于前面的几个楼盘靠近江边,白马的位置在老山脚下,位置上更接近江浦老城珠江。环境是没的说,老山脚下负氧离子充足,同时低密度住宅也是一大亮点,总共只有八层,再加上楼间距充足,即使住在一楼也丝毫不担心采光的问题。

由于白马总高只有八层,其得房率无形中提高了很多,之前提到的我觉得很小的保利90平方,在看完白马澜山之后,我甚至觉得白马的75㎡相对保利的90㎡显得更加的宽敞自在。

而当我看完白马的90㎡户型之后,我表示相当震惊,区区90㎡面积感觉却很大。该户型分为上下两层,下层为厨房+卫生间+客厅+楼梯;二楼为两间很大的向南卧室(一个是大飘窗一个是大阳台)+一个干湿分离,并且还带有一个浴缸的豪华卫生间,北边是一间不小的房间,同时还有一个北阳台。看完实体样板间后同行的朋友表示从没有看过这么好的户型,其位置稍偏的劣势在如此优秀的户型下显得不怎么值得担心了。后来在和置业聊天的过程中了解到,之所以能做到这么大一方面是低层建筑本身的得房率就高,另一方面是开发商的面积偷的很巧妙,在楼盘交付的时候,实际上客厅之上的整个楼板是没有的,而后购房者通过交纳3000元的改造费由开发商统一安装混凝土楼板,因此整个客厅的面积等于是赠送的,再加上其他的小的赠送面积,白马90㎡最终的实际面积相当可观,实际建筑面积达到了120㎡,十分适合自主。


和白马类似的金地浅山艺境,其美式的褐石街区令人印象深刻,应该说金地在建筑风格上具有很高的辨识度,是难得文艺路线走的很成功的开发商,同时户型也做得非常到位(不过本人并没有实地看过开楼盘的样板间,在此不做分析)。


江北新区楼盘还有很多,但每个楼盘的差异还是很大的,各种各样的风格,不过优秀的产品真的有很多,只可惜江北中心区周边的楼盘供应量实在太少,想买房的人太多,但房子太少……


南京作为江苏的特大城市,未来的发展不可能仅仅依靠一个中心,多中心的发展是现实,也是必然趋势。 

不论是买房自住,还是改善置换,或者投资,我们的眼光必须要放的够宽够远,不仅要看当下南京各处的发展现状,也要理性的看待规划。现状不代表以后不会改变,规划也未必就不可信,一个城市的发展不是一成不变的,旧城可以推倒了重来 ,蛮荒之地亦可以拔地而起。

周末多和家人出去走一走,机会总是留给有准备的人。

(以上仅为作者个人观点,请勿作唯一参考!)

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